배당주vs상가 비교 분석_매월 현금흐름으로 좋은 투자처 찾기

매달의 수익모델을 만들기 위해서 고민하시는 것들중 주식인 배당주와 수익형부동산 중 어떤 것이 좋느냐일 것입니다. 수익형부동산의 경우 많은 종류가 있습니다. 그 중 건물은 고가이기 때문에 일반적이지 않고, 오피스텔은 주택수 포함 여부 문제가 있으므로 상가를 기준으로 설명드리겠습니다. 배당주와 상가, 어떤 것이 수익형 자산으로써 매력도가 높을까요? 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

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✅ 배당주 및 상가 수익률 비교

✔️ 배당주 배당 수익률

우리나라도 배당을 주는 주식이 많습니다. 대표적으로 은행주들이 있죠. 그러나 미국 주식이 배당 관련하여 보다 주주친화적이기 때문에 미국주식 기준으로 말씀드리겠습니다.

 

미국 배당주들은 연 배당수익률 2%부터 70%까지 다양합니다. 보통 schd,dgro 등은 연배당률 2~3%지만 우상향하는 주식이고, tsly, cony, qqqy 등은 커버드콜 배당주로 연배당률 60~70%를 배당하지만 주가를 예측하기 어렵죠.

 

주가 상승과 연수익률을 고려하여 배당주의 비중을 구성해야 합니다.

 

미국 최고 인기 배당주식 SCHD 알아보기

 

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✔️ 상가 월세 수익률

상가 수익률은 대체로 4~7%가 일반적입니다. 대략 5%로 가정한다면 1억 투자시 연 500만원, 월세 40만원 정도를 생각해 볼 수 있겠죠. 여기서 보증금을 받으면 수익률은 더 높아지겠죠. 물론, 수익률은 최대한 높이는 것이 좋습니다. 

 

대출 레버리지 이용하기

 

상가 대출을 통해 수익률을 높이는 방법도 있습니다. 지금은 고금리지만, 금리 하향시 대출 금리 3.5%, 상가 수익률 6%를 가정해보겠습니다.

 

매매가 1억, 수익률 6% 상가를 매수하였습니다. 보증금 500만원에 월세 50만원이라 해보겠습니다. 이때, 대출 비중이 80%인 경우 내 돈은 2000만원에서 보증금 500만원을 뺀 1500만원이 들어갑니다. 이때 대출 8000만원의 3.5% 연 이자 총합은 280만원입니다.

 

월세 50만원x12개월 = 600만원에서 대출이자 280만원을 빼면 320만원이 됩니다. 1500만원을 투자해서 연 320만원의 소득을 얻는 것이기 때문에 수익률은 약 21%가 됩니다. 이렇듯, 대출을 이용하면 수익률을 크게 높일 수 있습니다.

 

2022년 4분기 상업용 부동산 임대시장 동향 (출처 : 한국부동산원)

 

✅ 배당주 및 상가 리스크 비교

리스크란 결국 가격 변동성일 것입니다. 배당주, 상가 모두 리스크 면에서 안전한 투자처라고 할 수는 없습니다. 배당주의 경우 주식 특성상 변동성이 적지 않습니다. 매일 실시간으로 가격이 움직이죠. 상가도 공실, 주변의 상가공급, 유동인구 감소 등 다양한 변수가 존재합니다. 반면, 부동산 특성상 분양받거나 비싸게 산 매물이 아니라면 큰 변동성은 없습니다.

 

리스크 요소가 다르므로 우열을 가리기 힘들지만, 환금성이 힘들고 변수가 더 많은 상가 리스크가 더 크다 하겠습니다.

 

개인적으로는 상가의 리스크가 더 커보입니다.

 

✅ 배당주 및 상가 환금성 비교

현금화 하기 어떤 것이 더 쉬울까요? 말할 필요 없이 배당주식입니다. 주식은 증권사 어플에 들어가 손가락 터치 몇 번이면 1분 이내로 현금화 할 수 있습니다. 비교 할 수 없이 큰 장점입니다. 반면, 상가는 좋은 수익률의 임대료를 받는 곳이 아니면 매도하기가 쉽지 않습니다. 더군다나 부동산은 경기에 민감하기 때문에 시장이 얼어있는 상태면 수익률이 좋아도 막상 팔기가 쉽지 않습니다.

 

살다보면 현금이 당장 필요한 경우가 많습니다. 환금성이 좋은 것은 큰 장점입니다.

 

✅ 정리 및 개인적인 생각

각자가 가진 기질에 따라 투자를 달리하시면 됩니다. A,B 라는 사람 둘이 있습니다. 둘의 자산 상황, 환경이 같다고 가정해보겠습니다. 배당주 C를 같은 가격과 비중으로 샀습니다. 그러나 C가 조정을 받아 단기 급락했습니다. 그럼에도 A는 가지고 있었고, B는 정신적으로 힘들어 손절합니다. 결국엔 C가 올랐고 오른만큼 배당률이 높아져 더 높은 배당을 받게 됩니다. A,B의 투자 성과는 엄청난 차이를 보여주죠. B는 변동성이 적은 상가 투자에 적합한 사람이었을지 모릅니다.

 

모든 상황이 같아도 각자의 성격에 따라 수익률은 하늘과 땅 차이로 벌어질 수 있습니다.

 

개인적으로는 큰 변동성에도 언젠가 우상향한다는 믿음이 있고 일희일비하지 않는다면 배당주식에 투자하는 것을 권해드립니다. 큰 변동성을 제외하면 장점이 많기 때문입니다. 어느 정도 자산이 형성되면 세금을 고려하여 배당주식과 상가에 분산투자 하는 것도 좋은 방법이라 생각합니다.