서울이나 수도권은 소액으로 부동산 투자를 하기에는 다소 무리가 따릅니다. 집 값이 비쌀 뿐더러, 매매가와 전세가 차이인 매전갭 역시 지방에 비해 크기 때문에 결국엔 많은 투자금이 들어가기 때문입니다. 그러나 지방은 매매가와 전세가 차이가 적고, 비교적 높은 수익률로 월세 셋팅도 가능합니다. 또한, 중요한 것은 지역마다 오르내리는 시기가 달라 잘 분석하면 적잖은 시세차익을 얻을 수도 있습니다. 지방아파트 투자는 꽤 매력적입니다. 그렇다면 지방아파트 투자 시 유의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다.
✅ 저평가된 지역의 지방아파트
사람들은 대게 자신이 살던 곳에서 멀리 떨어지지 않은 곳에 투자하려는 습성이 강합니다. 여러 이유가 있겠지만, 자신이 가장 잘 알고 익숙하기 때문입니다. 그러나 현재 투자하려는 곳의 기회비용을 잘 따져봐야 합니다. 내가 투자하려는 곳이 상대적으로 충분히 저렴한지가 투자에서는 가장 중요합니다. 상대적 수익률을 극대화 하기 위해서 낯설고 먼 지역도 충분한 조사와 공부를 해야합니다.
✅ 실제 투자금 줄이기
내가 살고 있지 않은 지방아파트에 투자하는 것은 당장에 큰 목돈이 없거나 여러 채를 매수하려는 목적이 큽니다. 따라서, 투자금 줄이는 것이 굉장히 중요합니다. 실거주 목적이 아닌 경우에는 투자금을 최소화 해야합니다. 투자금이 적을수록 당연히 수익률도 높습니다. 예를 들어, 매매와 전세가의 차이가 500만원의 1억 짜리 집을 샀다 칩시다. 갭 투자금은 500만원입니다. 그러고 집이 1억에서 1억 2천으로 올랐습니다. 각종 부대비용을 제외하고 1500만원을 얻은건데, 투자금의 3배에 이릅니다. 엄청난 수익률이죠. 시세차익 기준에서 말했지만, 수익형 부동산에도 그대로 적용됩니다. 비용을 최소한으로 줄이는 것이 중요합니다.
✅ 지방아파트는 구축보단 신축 위주로
지방은 인구가 감소하는 변수가 있기 때문에 집이 낡으면 공실의 우려가 있습니다. 신축은 중소도시라도 수요층이 어느 정도 받쳐주기 때문에 공실 우려가 적고, 전세가, 임대료 하방이 탄탄하여 매매가를 받쳐줍니다. 또한, 잘 찾아보면 지방 신축의 경우 매전갭(실투자금)이 적은 경우가 많으므로 신축 위주의 투자를 권합니다.
✅ 공급많은 신축 단지는 피하기
위에서 신축을 권했지만, 공급 물량이 쏟아지는 곳은 피해야 합니다. 공급 앞에는 장사없습니다. 공급이 많다면 물릴 가능성이 높아지고 물량이 해소되려면 최소 5년 이상이 걸릴 수 있습니다. 이때는 차라리 공급 물량이 적고 대체하기 힘든 구축이 훨씬 안정적입니다. 내가 보고 있는 신축 아파트가 많은 공급에 의한 것인지 확인할 필요가 있습니다.
✅ 일자리가 늘어나는 지역의 지방아파트
일자리가 많을수록 해당 지역의 수요가 많은 것은 당연합니다. 특히, 지방일수록 일자리가 갖는 영향은 큽니다. 전라북도 군산을 예로 들어보겠습니다. 2018년 군산 현대중공업 가동 중단 및 대우GM 공장 폐쇄 등으로 관련 산업이 무너져 집값이 크게 하락했습니다. 일자리가 어느 정도 잘 갖춰진 곳은 수요층이 받쳐주어 잘 내리지 않고, 상승장 때는 올라갈 가능성이 큽니다.
✅ 교통 호재가 있는 지방아파트
교통 호재 역시 집값을 견인하는 중요한 요소입니다. 여기서 눈여겨볼 것은 지방아파트 투자 시 지방끼리 연결되는 교통망이 아닌, 서울이나 수도권과 같은 핵심지와 연결되는 것이 중요하다는 점입니다. 인구가 많은 수도권과의 접근성이 편리해지면 관광객 수요가 많아져 상권이 활성화되어 일자리와 인구가 늘어날 수 있기 때문입니다.
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