수 십년이 걸릴 수 있는 재건축 재개발 진행 절차가 복잡해 보일 수 있지만, 사실은 꽤나 간단합니다. 특히 재건축 재개발 물건에 투자하려고 하시는 분들은 이 절차를 꼭 알고 있어야 합니다. 내가 어느 시점에 투자하고 있는 것이고, 새 아파트가 될 때까지 시간도 어느 정도 추측해 볼 수 있기 때문입니다. 그럼 재건축 재개발 진행 절차에 대해 쉽게 설명드리겠습니다.
✅ 정비기본계획 수립 및 정비 구역 지정, 추진위원회 설립
정비구역으로 지정되기 위해서는 정비기본계획이 수립되고 안전진단을 통과해야 합니다. 건물의 안전도에 문제가 있다는게 증명되어야 재건축을 허용해주기 때문입니다. 반면, 재개발은 안전진단 과정이 없습니다. 이렇듯, 정비구역을 지정하고 해당 구역 물건 소유자 50% 이상의 동의를 얻으면 추진위원회를 설립할 수 있습니다. 그리 어려운 단계가 아닙니다.
✅ 조합설립 및 조합설립인가
조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자 75% 이상의 동의를 받아야 합니다. [동의한 이들이 소유한 토지가 지정 구역 면적의 50%(재개발), 75%(재건축) 이상도 되어야함] 요건이 충족되면 추진위는 조합설립인가를 지자체에 요청하게 됩니다. 이때, 승인이 나서 조합이 구성되면 법인으로 등기가 가능합니다. 조합설립인가가 나면 시공사 선정에 들어가게 되죠. 연식이 된 아파트에 재건축을 기원하는 플랜카드를 붙이는 건설사들을 보게 되는데, 해당 아파트의 시공자로 선정되기 위함입니다. 플랜카드가 많이 걸려있다면 그만큼 사업성도 좋은거겠죠. 참고로 서울특별시는 사업시행인가 이후 단계에서 시공사를 선정합니다. 요즘에는 그 시기를 앞당기는 이야기가 많이 나오고 있긴합니다.
✅ 사업시행인가 및 종전 자산평가
✔ 사업시행인가란?
시장 및 구청장 등이 정비 사업을 최종 승인 및 인가하는 행정 절차 입니다. 이 때가 되면 사업의 50% 정도가 진행됐다 볼 수 있습니다.
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✔ 종전 자산평가란?
사업시행인가 후 조합원의 자산이 얼마의 가치를 갖는지 확인하는 단계입니다. 평형마다, 층마다 그 가치가 다르겠죠.
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✔ 조합원 분양 신청
사업시행인가 단계를 거치면 새 주택을 받겠다는 조합원 분양 신청을 하게 됩니다. 1년 안에 신속하게 진행되는 경우도 있습니다.
✅ 관리처분인가 및 이주 철거
사업의 윤곽이 확실히 잡힌 단계입니다. 이 단계에서는 시공사의 공사비가 측정되어 조합원 분양 세대수 및 조합원 분양가, 일반분양 세대수 및 일반분양가가 거의 확정됩니다. 이때 유의할 사항이 있는데, 재개발은 투기과열지구에서 관리처분인가 이후의 매물을 매수하면 조합원 지위가 양도되지 않습니다. 따라서, 양도 여부를 사전에 꼭 확인해야 합니다.
✅ 이주 및 동, 호수 추첨
관리처분인가가 나면 철거를 위한 기존 주민들의 이주가 진행됩니다. 동, 호수 추첨은 이주, 철거 전후에 이뤄집니다. 각 조합원이 몇 동, 몇 호에 거주하게 되는지 이 때 정해지죠.
✅ 착공 및 준공, 입주
이렇게 이주와 철거가 진행된 빈 땅에 착공이 시작되고, 이어서 일반 분양도 하게 됩니다. 착공부터는 언제 될 지에 관한 고민을 할 필요가 없습니다. 준공까지의 소요 시간은 보통 3년입니다. 이주해서 살다가 준공 시 기쁜 마음으로 입주하면 됩니다.
✅ 재건축 재개발 정리
조합설립부터 입주까지는 평균적으로 10년 정도의 시간이 걸립니다. 실제로 매수 시점으로부터 실거주까지 가는 경우는 그렇게 많지 않습니다. 예를 들어 조합설립 혹은 사업시행인가부터 매수하여 관리처분인가 직전에 매도하는 식의 투자를 많이 하기도 하죠. 정답은 없습니다. 따라서, 여러분 각자 가진 투자금과 시간에 따라 최적의 투자를 하시기 바랍니다.
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