재건축 재개발 물건은 일반 주택 매매 보다 고려할 사항이 많습니다. 특히, 조합설립인가 전의 초기 매물보다 사업시행인가, 관리처분인가까지 진행된 물건의 경우 더 다양한 요소를 고려해야 합니다. 그러나 절대 어려운 내용은 아니니 안심하셔도 됩니다. 이를 재건축 재개발 투자 시 유의해야 할 사항과 재건축 아파트는 어떤 매물을 골라야 할지 크게 두 가지 틀로 9가지 팁을 말씀드리겠습니다. 재개발 빌라 매물 선택편은 따로 제작하였으니 아래 링크를 참고해주세요.
✅ 재건축 재개발 투자 시 유의사항
✔ 특정 재개발 구역의 다물권자의 매물은 조심하기
이전 글에서도 언급했지만, 중요한 것이기 때문에 또 다루겠습니다. 특정 재개발 구역 내에서 2채 이상의 집주인이 매물을 내놓았다면 매수하시면 안됩니다. 1세대에서 2개 이상의 매물을 갖고 있어도 아파트는 1개만 나옵니다. 따라서 매수 전 조합원 사무실에서 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 조합원 사무실에서는 예비 매수자에게 잘못 알려줄 경우 사무실에서 해당 책임을 져야 하기 때문에 명확하게 알려줍니다. 그럼에도 불안함이 있다면 매매 계약서를 작성할 때 다물권자인 경우 계약 무효 항목을 추가하시면 됩니다. 다물권자 관련 법은 조금씩 바뀌고, 재건축 진행단계 및 상황에 따라 지위 승계 여부가 달라지므로 매수 전에 따로 더 세심히 알아볼 것을 권해드립니다.
✔ 재개발 물건은 급매로 나온 것 위주로 매수하자
투자의 기본 원칙이 있습니다. 모두가 알듯이, '싸게 매수하는 것' 입니다. 일반 아파트 매매보다 재개발 물건이 급매로 나오는 경우가 꽤 있고, 가격 차이도 꽤 큽니다. 아무래도 명확한 전세가가 없기 때문이겠죠.
보통 감정평가 직후 실망 매물이 나옴 - 기존 집주인이 얼마를 더 내야 새 아파트를 받을 수 있는지 명확하게 알 수 있는 시기에 급매가 꽤 나옵니다. 재개발 기대감에 희망회로를 돌렸었는데, 생각보다 분담금이 크다면 실망하게 되고, 나오는 매물들이 적지 않다보니 기존보다 싼 가격에 매물을 내놓는겁니다.
✔ 조합설립인가 이후 물건이 안전
조합설립인가는 소유자의 75%이상의 동의를 받은 것이고, 절차상 사업이 무산될 가능성이 매우 적으므로 이 때 이후의 매물을 매수하는 것이 덜 고생하는 길입니다. 이 단계 이전에는 은근히 사업이 잘 진행될 수 있을지 신경이 많이 쓰이고, 많은 시간이 소요될 수 있습니다.
✔ 재건축, 재개발은 못난이가 사업 속도가 빠르다
입지가 그다지 좋지 않을 수록 사업 속도가 빠릅니다. 이권 다툼의 여지가 적기 때문입니다. 입지가 좋지 않은 곳의 사람들은 빨리 사업을 진행하고 신축 아파트를 얻고 싶어 합니다.
➡ 못난이 매물의 장점
1) 매물 자체가 똘똘한 입지보다 저렴하다.
2) 투자금이 상대적으로 적게 들어간다.
3) 사업 속도가 빠르기 때문에 빠른 수익 실현이 가능하다.
입지는 영원하다는 말이 있듯 장기적으로 봤을 때는 똘똘한 입지가 좋겠지만, 사업에 어떤 변수가 생길지 모르기 때문에 수익 실현까지 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. '시간=기회비용' 이라는 것을 잊지맙시다.
노량진 뉴타운을 예로 들어보겠습니다.
동작구청, 노량진 경찰서 바로 앞에 역이 위치해 있습니다. 노량진 3구역이 한강 전망도 나오고 역도 더 가깝지만, 노량진 2구역의 사업 속도가 더 빠릅니다. 노량진 1구역도 초역세권의 굉장히 좋은 입지임에도 불구하고 노량진 재개발 구역 중 사업 속도가 가장 느립니다.
✔ 추진위원회~ 조합설립~ 사업시행인가 사이의 기간은 꼭 확인
재건축, 재개발 추진위원회부터 사업시행인가까지 각 단계별로 시간이 어느 정도 걸렸는지 확인하는 것도 중요합니다. 단계가 많이 흘렀어도 이 기간이 짧다면 앞으로의 사업에 주민들이 사업에 잘 협조할 가능성이 높다는 뜻이고, 길다면 그 반대겠죠. 재건축, 재개발 기간이 길어지면 결국 운용 및 사업 비용이 늘어나 사업성에 좋지 않은 영향을 줍니다.
✔ 규제가 나쁜 것만은 아니다
투기과열지구는 관리처분인가 이후 조합원 지위를 양도 받을 수 없기 때문에 이 단계에서 매물이 나오는 경우가 꽤 있습니다. 돈이 필요하거나 이주 기간이 길다는 이유에서겠죠. 기한안에 팔아야 하기 때문에 싸게 나오는 경우 꽤 있습니다.
✅ 재건축 아파트는 어떤 매물을 골라야 할까?
✔ 용적률과 대지지분는 필수적으로 점검
용적률이 낮을수록 추후 건축되는 아파트의 높이를 높이 올릴 수 있고, 대지지분이 많을수록 더 많은 세대를 만들 수 있습니다. 즉, 일반 분양을 많이 받을 수 있어 사업성이 높아지게 되죠. 재건축 매물 매수 시 가장 먼저 체크해야 할 부분입니다. 보통 서울에서는 용적률 150% 이하, 대지지분 15평 이상이면 사업성이 좋은편에 속합니다.
물론, 지역에 따라 주거지역 구분이 있고, 역세권은 종 상향이 되는 등 지역 특성에 따라 사업성을 달리합니다. 종합적인 요소도 함께 고려해야 하죠.
✔ 로얄동, 로얄층 받는 경우
아파트는 네이버 부동산에서 공시가격을 볼 수 있습니다. 층 마다, 평수마다 공시가격이 다르죠. 추후 재건축 완료 시 집 선택권이나 추가 분담분을 결정하는 요소입니다. 신청 호수에 따라 프리미엄도 당연히 달라지구요. 당연히 공시가격이 높은 집이 감정평가액을 많이 받고 세대 선택권을 우선적으로 받습니다.
✔ 10~20년차 구축 아파트 vs 재건축 대상 아파트
10~20년 사이의 구축 아파트 장, 단점
지하주차장 및 커뮤니티, 인프라 및 시설들이 잘 갖춰진 아파트를 신축 프리미엄이 빠진 가성비 좋은 가격에 매수할 수 있습니다. 즉, 높은 실거주 만족도 + 합리적인 가격이 큰 매력입니다. 임대로 돌렸을 때도 전세가가 높아 매전갭이 상대적으로 적습니다. 효율 좋은 아파트죠. 그러나 재건축이 사실상 불가능한 아파트이므로, (높은 용적률로 인해) 늙어만 가는 아파트입니다. 시간이 지날수록 가치가 떨어지죠. (추후 리모델링은 가능할 수도 있지만요)
재건축 대상 아파트의 장, 단점
지하주차장도 없고, 시설이 많이 노후되어 있어 실거주에 불편함을 느낄 수 있습니다. 또한 매전갭이 커 실거주가 아니라면 큰 돈이 들어가게 되죠. 그러나 이 아파트는 시간이 지날수록, 재건축 단계가 진행될 때마다 가치가 올라갑니다.
결론 - 신축아파트를 살 여력이 안된다면 위의 두 유형의 아파트를 각자 상황에 맞게 매수하시면 됩니다.🙂
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