재건축 재개발은 속도전입니다. 속도가 빠른 곳은 가격에 가치가 반영되어 올라갑니다. 또한, 적극적인 매수세가 이어지죠. 따라서 재건축 재개발 매수 시 사업 진행이 원활하게 되고 있는지 확인하는 것은 필수입니다. 일반 주택을 매매하는 것보다 많은 공부가 필요한 이유입니다. 오늘 다룰 내용은 재건축 재개발 무산 가능성 여부에 관한 것입니다. 또, 사업 진행에 있어 치명적인 상황에 처해 있어 매수를 심히 고려할 만한 요인을 알려드리고자 합니다. 재개발 투자로 큰 성공을 거둔 유튜버 진와이스가 쓴 책 '5천만원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축' 을 참고하였습니다.
5천만원으로 시작하는 미라클 기적의 재개발 재건축 책 정보
✅ 낮은 감정평가액에 대한 조합원 반발은 큰 문제가 아니다
생각보다 감정평가액이 낮게 나오면 조합원의 항의가 있을 수 밖에 없습니다. 그러나 시간이 지나다 보면 이런 매물들은 귀한 대접을 받게 됩니다. 아무래도 감정평가액이 작기 때문에 초기 투자금 역시 적게 들기 때문입니다. 투자자 입장에서는 투자금을 최소화 하는 것이 너무나 중요합니다. 아래 표를 살펴봅시다.
| 25평형 신청 매물 | ||
| 주택 유형 | 빌라(A) | 주택(B) |
| 감정평가액 | 5천만원 | 2억 |
| 프리미엄 | 2억 | 1.5억 |
| 초기 투자금액(감정평가액+프리미엄) | 2.5억 | 3.5억 |
이를 보면 빌라(A) 매물의 프리미엄이 더 높음에도 초기 투자금이 훨씬 적게 든다는 것을 쉽게 알 수 있습니다. 부동산 시장에서는 A가 더 선호될 수 밖에 없는 이유입니다. 실제로도 A 물건이 먼저 거래됩니다. 따라서, 감정평가액은 사업을 뒤흔들만한 요소가 아닙니다.
✅ 재건축 재개발 조합장 해임 문제
재건축, 재개발 사업에서 조합장 해임 문제는 자주 일어나는 이슈입니다. 사업성이 좋고 사업 규모가 클 수록 더욱 그렇습니다. 그러나 이 역시 사업이 무산될 만한 문제가 아닙니다. 사업에 관해 잘 알고 있는 또 다른 조합장이 선출되어 이끌어 나가면 되기 때문입니다.
✅ 재건축 재개발 시공사 해임 문제
최근 이슈가 되고 있는 상계주공 5단지를 예로 들어봅시다. 시공사인 GS건설의 자이는 11평의 단일 평형을 소유한 조합원들이 30평형대를 받기 위해 5억원의 분담금 책정했습니다. 무리한 금액 탓에(사실 합당한 비용이지만, 고점에 매수한 조합원이 있으므로) 조합원들은 해당 시공사와의 계약을 해지하기로 결정하게 됩니다. GS건설은 수 십억원 대의 손해 배상 청구를 하게 되죠. 또 다른 예로, 지방 건설사와 계약한 조합원들이 건설 경기가 좋아지면서 1군 건설사로 갈아타는 경우가 있습니다. 시공사 재선정이 쉽지 않고, 비용 재산정에 의한 추가 기간이 소요될 수 있지만, 이로 인해 사업 자체가 무산되는 일은 없습니다.
✅ 재건축 재개발 조합설립 백지화
조합설립 무효는 매우 위험한 문제입니다. ⚠⚠ 비상대책위원회(비대위)는 재건축에 반대하는 사람들입니다. 비대위에서 조합설립 무효 소송을 하게 된다면, 보통의 경우 지게 되지만 반대로 승소하는 경우도 있습니다. 조합설립이 무효화 되면 모든 사업이 제자리로 돌아가게 됩니다. 이런 곳이라면 매도하고 타 지역으로 갈아탈 것을 권해드립니다. 다시 조합을 설립 하는 데에만 몇 년이 걸릴 수 있기 때문입니다. 프리미엄이 낮다고 해서 무작정 매수를 철저히 조심해야 합니다.
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