시세차익형 수익형 부동산 차이 및 투자방법

부동산 투자는 크게 시세차익형과 수익형으로 나눌 수 있습니다. 아파트같은 시세차익형 투자는 자산의 크기를 빠르게 불릴 수 있는 대신 큰 돈이 묶이게 됩니다. 반면, 상가, 오피스텔같은 수익형 부동산은 자산이 불어나는 속도가 느린 대신 원활한 현금흐름을 만들어 다양한 기회를 만들 수 있죠. 정답은 없습니다. 각자 처한 상황에 맞는 투자법이 있을 뿐이죠. 시세차익형,수익형 부동산의 차이를 알아보고 각 부동산의 종류, 투자 방법에 관해 간단히 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 유튜버 렘군이 말하는 시세차익형 수익형 부동산

 

✅ 시세차익형 투자에 적합한 사람

시세차익 레버리지를 통해 큰 돈을 벌 수 있습니다.

 

✔ 자산 형성기에 있는 사람

자산 형성기에 있는 사람은 수익형 부동산보다 시세차익형 투자를 우선적으로 하는 것이 좋습니다. 1억이 있다고 생각해봅시다. 이 돈으로 오피스텔을 대출없이 산다면 약 70만원의 월세 수입이 날 수 있습니다. 오피스텔 가격은 그대로인 경우가 많기에 세금을 고려하지 않고 1년 수익 840만원, 10년 수익 8400만원이라 쳐봅시다. 그러나 매매와 전세가 차이 1억 아파트 매수 시 상승장이라면 몇 년만에 몇 배의 수익을 올릴 수도 있습니다. 물론 지금과 같은 하락장에서는 꿈같은 이야기 입니다만 불과 가까운 2019년~2022년을 생각한다면 실제로 큰 수익을 낼 수 있었던 것임은 분명합니다.  

 

✔ 일 할 수 있는 기간이 많이 남은 사람

젊은 사람의 경우 일 할 수 있는 기간이 상대적으로 깁니다. 따라서, 중노년층보다 공격적으로 투자할 수 있죠. 인생 전반을 놓고 보면 공격적 투자를 할 수 있는 시간은 많지 않습니다. 젊음 자체가 엄청난 기회입니다. 이 때는 좀 더 과감해도 됩니다.

 

✔ 긴 시간을 기다릴 여유가 있는 사람

부동산은 가격이 갑자기 오르지 않습니다. 빠른 결과를 보기 원한다면 적절하지 않은 시장이죠. 매일 주식 주가창을 보듯 아파트 실거래가를 보고 있으면 안됩니다. 2년 이내에 매도하면 양도세가 수익의 70% 이므로, 못해도 2년은 보유해야 하지만, 실제로 계속 가져간다는 생각으로 갖고 있는 것이 좋습니다.

 

✔ 안정적인 현금 흐름을 가진 사람

2022년 말부터 시작된 부동산 하락장의 가장 큰 문제 중 하나가 역전세였습니다. 여윳돈이나 안정적인 현금 흐름을 갖지 못한 사람이라면 그 타격이 엄청났을 겁니다. 부동산 불황은 언제 찾아올지 모릅니다. 위기에 대처할 수 있을 정도의 현금 흐름은 가지고 있어야 합니다.

 

✅ 수익형 투자에 적합한 사람

안정적인 현금흐름이 갖춰지면 이른 은퇴를 할 수 있습니다.

 

✔ 근로소득 외 고정수입이 필요한 사람

근로소득 이외에 고정적 수입이 필요한 사람은 수익형 부동산이 적합하겠죠. 근로소득 외 고정적 수입이 필요한 다양한 이유가 있을 것입니다. 외벌이 가정, 사업가 및 프리랜서 등 다양한 이유가 있죠.

 

✔ 일찍 은퇴하고 싶은 사람

젊어서 은퇴하고자 하는 사람들이 늘어나고 있습니다. 은퇴를 하기 위해서는 당연히 안정적 현금 흐름이 필요하죠. 월세를 받음으로써 자고 있어도 돈이 들어오는 시스템을 만들어야 합니다.

 

✔ 안정적인 수익을 원하는 사람

성향 자체가 안정적인 것을 추구하는 사람들이 있습니다. 수익형 부동산은 부동산 불황에도 가격이 크게 떨어지지 않고 안정적으로 현금 흐름이 생기므로 안정 성향인 사람들에게 적합하겠죠.

 

✅ 시세차익형 및 수익형 부동산의 종류

✔ 시세차익형 부동산의 종류

• 아파트
• 재개발
• 재건축
• 분양권
• 토지
• 꼬마빌딩

 

✔ 수익형 부동산의 종류

• 상가
• 창고
• 오피스텔
• 원룸주택
• 지식산업센터
• 꼬마빌딩
• 구분상가
• 고시원
• 소호 사무실

 

✅ 투자 방법

✔ 시세차익형 부동산

• 주택으로 투자를 한다면 우선 1)비과세 갈아타기 전략으로 갈 것인지 2) 집을 늘리는 다주택 방식으로 갈 것인지 정해야 합니다. 후자는 당연히 양도세의 부담이 있습니다.
• 1) 비과세 갈아타기 전략은 급매로 나온 기존보다 상급지의 물건을 매수하고, 기존의 집을 3년 안에 파는 것입니다. 급매로 싸게 살 수 있고, 일시적 2주택 기간 동안 좀 더 여유를 갖고 팔 수 있다는 장점이 있습니다. 
• 2) 다주택 방법은 매매가와 전세가의 차이가 적을 때 유용합니다. 적은 투자금으로 여러 채를 살 수 있기 때문입니다. 오른다면 그만큼 많은 수익을 가져갈 수 있겠죠. 이때는 입주 물량을 잘 살펴야 합니다. 입주 물량이 많아지면 전세가가 낮아지고, 역전세가 발생할 수 있기 때문이죠. 또한, 다주택의 경우 취득세, 양도세, 보유세가 많이 높아지기 때문에 수익 측면에서 세금을 절대적으로 고려해야 합니다.

 

✔ 수익형 부동산

• 수익형 부동산은 수익률을 우선적으로 분석한 후에 매물 가격 판단을 해야합니다. 월세 수익률을 역산하여 매매가가 형성되기 때문입니다. 월세 수익률은 대출 유무 및 기타 비용에 의해 변동될 수 있습니다. 중개수수료, 임대소득세 및 유지보수 비용이 발생하기 때문에 공제를 고려한 수익률  보수적으로 해야합니다. 
• 공실 리스크를 고려 해야합니다. 공실이 장기간 지속된다면 그만큼 치명적인 것이 없습니다. 대출이 있다면 이자로 쌩돈을 지출해야 하죠. 그 자체가 손실입니다. 따라서 상권 분석, 입지 분석을 철저히 해야합니다.
• 현재와 같은 고금리 시기에는 과도한 대출을 받아 투자하면 안됩니다. 고금리에 부동산 시장은 주로 위축되는 양상을 보이는데, 이 때 선임대 후분양, 할인 분양, 급매 등 최대한 싼 가격에 매수해야 합니다. 이를 위해 손품, 발품을 최대한으로 팔아야겠죠.

 

좋은 오피스텔 고르는 기준

 

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