부동산 경매는 안정적인 수입 파이프라인을 만들 수 있는 최고의 수단 중 하나입니다. 유퀴즈에 나왔었던 광원산업 이수영 회장은 766억원을 카이스트에 기부했었습니다. 이 회장은 1988년 유찰이 22차까지 갔던 여의도 백화점을 부동산 경매로 싸게 낙찰받으면서부터 월 임대료 2700만원을 받게 됩니다. 그것이 탄탄한 자본력을 갖추는 계기가 되죠. 그럼에도 사람들의 상당수가 아직은 부동산 경매에 관해 부정적 인식을 가지고 있습니다. 경매를 시작하는 단계에서 우린 도대체 어떤 가치관을 가져야 할 것인지 구체적으로 알아봅시다.
✅ 부동산을 샀다 팔았다 하지 않기
부동산을 샀다 팔았다 하는 사람들은 당장 몇 백, 몇 천을 번 것 같으나 나중가면 결과적으로 부자가 못되어 있다. 매매가 잦으면 그 과정에서 손해를 보기 때문이다. 부동산은 주식과 다르다. 장기투자 시 손해의 가능성은 0%이다.
✔️ 부동산은 장기적으로 우상향 한다
부동산은 길고 짧은 역사를 놓고 봐도 꾸준한 우상향을 했습니다. 당연히 직선 그래프처럼 쭉 오를 수는 없습니다. 아래 그림과 같이 보합 상태이거나 내려가는 경우도 있는 것이죠. 부동산은 중, 장기적으로 보는 것이 바람직합니다. 어느 정도 기간을 잡고 보면 결국은 가격이 올라있기 때문입니다.
통화의 가치는 시간이 갈수록 떨어집니다. 현재 1500원인 새우깡은 20년전에 500원이었습니다. 반대로 20년 후에도 1500원이 될거라 기대하는 사람은 없죠?
특히나, 우리나라 사람의 자산 대부분이 부동산에 묶여있습니다. 부동산이 하락한다는 것은 국민의 자산이 잠식되는 일입니다. 국가가 이를 가만히 지켜보고만 있지 않겠죠?
✔️ 그럼에도 입지를 보는 눈이 필요하다
그럼에도 수도권이나 주요 도심의 부동산을 보는 눈을 길러야 합니다. 2024년 현재 시점으로 부동산의 양극화는 굉장히 심해졌기 때문입니다. 좋은 입지의 아파트는 전고점을 거의 회복했고, 아직까지 하락중인 아파트도 있습니다.
즉, 장기적으로 우상향해도 크게 오를 지역과 적게 오를 지역이 나뉘어진다는 것입니다. 따라서 공부가 필요합니다.
✅ 부동산 매수 및 매도 시에는 항상 대접을 받아야 한다
부동산을 살 때나 팔 때 중개사무소에서 당신이 주인공이 아니라면 매매를 잘못하고 있는 것이다. GTX 착공이 연기될 때, 재개발 조합장이 구속되었을 때, 신도시가 무산되었을 때에 사러 가면 된다.
✔ 불황이면 매수자가, 호황일땐 매도자가 대접받는다
부동산 불황일 때 매수자 우위 시장이 형성됩니다. 매도자가 낮은 가격에라도 집을 팔고 싶어하기 때문이죠. 이 때에는 집 값이 저렴하게 나올 뿐만 아니라 매수자에게 유리하게 네고가 진행됩니다. 매수자가 부르는게 값이 되는 순간이죠.
반대로 호황일 때 매수자는 매물이 없어 집을 못삽니다. 그만큼 가격도 올라가죠. 따라서 단순하게 대접 받을 때 사고 팔아야 한다는 생각만 갖고 있으면 크게 손해볼 일이 없습니다.
✔ 규제 정책의 많고 적음을 척도로 봐도 괜찮다
부동산 규제 정책이 많이 생긴다는 것은 경기가 좋다는 이야기고, 반대로 완화 정책이 많이 나온다면 경기가 좋지 않다는 뜻입니다. 부동산 규제 정도에 따라 경기 흐름을 파악하고, 지금이 매수하기 좋은 시기인지 전략적으로 파악하시면 됩니다.
✅ 부동산 경매는 어려운 만큼 노력으로 확실한 돈을 벌 수 있다
세상에서 제일 하기 쉬운 투자는 로또이다. 1등에 당첨 될 확률은 800만분의 1이다. 당신에게 어렵다면 남들에게도 어렵다. 어려울수록 경쟁은 적고 기회는 많아진다.
✔ 운에 의해 결정되는 요소가 적음
어려울수록 경쟁자는 줄어듭니다. 운에 의해 결정되는 요소가 적어지는 것이죠. 그만큼 투자 다운 투자를 할 수 있게 됩니다. 자신의 노력으로 실력을 높일 수 있고 그 실력을 통해 돈을 버는 것이기 때문입니다.
✔ 다른 투자도 잘하게 됨
경매는 어느 정도 난이도가 있기 때문에 경매를 잘한다면 다른 투자도 얼마든 잘할 수 있습니다.
✅ 경매는 이로운 일이다
A가 B에게 돈을 빌려줬다. 그런데 A가 돈을 갚지 않았다. 그러면 A와 B중에 누가 불쌍한가. 당연히 B다. B를 구제해주기 위해 만든 것이 경매다. B가 A에게 못받은 돈을 받게 해주는 것이 경매라는 것이다. 이런데도 경매가 나쁜 짓인가?
채무자는 이미 파산한 상태입니다. 내가 낙찰을 받게 되서 그렇게 된 것이 아니라는 뜻입니다. 경매는 내 돈을 통해 채무자, 채권자 사이의 문제를 해결해 주는 일입니다. 경매가 이뤄지지 않으면 채권자는 채무자로부터 더 큰 고통을 오랫동안 받아야겠죠.
✅ 부동산 경매에는 은퇴가 없다
젊은 나이에 경매를 시작한 나를 주변 사람들은 모두 부러워한다. 은퇴가 없다는 점 때문이다. 나는 살면서 제테크 공부를 해본 적이 없다. 내가 종사하고 있는 일 자체가 투자 공부이고 제테크였던 것이다. 이런 일에 평생 종사한다는 것이 큰 축복이다.
경매는 어딘가에 소속되어 구속되어 있지도 않고, 은퇴가 따로 정해져 있지도 않습니다. 그 자체로 시세 차익을 낼 수도 있고, 임대료를 다달이 받을 수도 있죠. 위에서도 언급했지만, 그 자체로 본업과 제테크, 투자를 겸하는 것입니다.
✅ 돈이 없을수록 부동산 경매를 잘 할 수 있다
적당히 돈 있는 사람보단 돈 없는 20대가 부동산 경매를 더 수월하게 배운다. 당장에 돈이 없기에 배우는 데에만 전념할 수 있기 때문이다.
우리는 목돈이 어느 정도 있으면 경매를 진행할 수 있고 낙찰을 받을 수 있습니다. 낙찰을 받은 후에는 한동안 경매 관련 공부를 하지 않게 되죠. 즉, 낙찰을 받는 시기에만 공부하고 평소에는 공부를 놓게 되니 실력이 크게 향상될 수가 없습니다.
제자리걸음인 셈이죠. 그러나 돈이 없을 때는 공부에만 집중할 수 있습니다. 돈이 생기면 다양한 기회가 생겨 여러 관심을 두는 것과는 달리 돈이 없으면 돈 버는 방법에만 집중할 수 있는 것이죠.
✅ 경매 관련 지식이 많다고 돈 잘버는 것이 아니다
경매로 돈을 벌려면 경매 지식을 많이 쌓아야 한다고 착각하는 사람들이 있다. 경매 제도와 법령을 많이 안다고 돈을 잘 버는 것이 아니다. 우린 경매로 돈 버는 방법에 초점을 맞춰야 한다.
경매 관련 지식이 많다고 돈을 잘버는 것이 절대 아닙니다. 다양한 경험을 쌓는 것이 중요하고, 전략적 사고가 필요합니다. 또한, 권리분석이 복잡한 물건이 큰 수익을 가져다 주는 것이 아닙니다. 쉬운 물건중에서도 큰 수익을 낼 수 있는 것은 얼마든 있습니다.
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