좋은 상가 고르는 법_상가 투자 고려 사항

안녕하세요. 오늘은 임대수익의 꽃, 상가투자에 관하여 다뤄보고자 합니다. 2022년 말, 금리 인상으로 인한 부동산 급락이 있었습니다. 한국 시세차익형 부동산의 위태함을 제대로 경험한 계기가 되었죠. 수익형 부동산의 가치가 돋보이게 된 계기가 아니었을까 합니다. 많은 사람들이 건물주에 대한 동경이 있습니다. 건물주가 되기 위한 시작은 바로 상가투자입니다. 매달 현금 흐름이 생긴다는 것은 실로 엄청난 일입니다. 우리의 은퇴를 앞당겨 주고, 삶을 더 윤택하게 만듭니다.

 

그렇다면 좋은 상가는 어떤 상가이고, 사지말아야 할 상가는 어떤 것이 있는지 간단히 알아보도록 하겠습니다. 아래 사항만 숙지하셔도 상가 선택에 실패하는 일은 크게 줄어들 것입니다.

 

돈 되는 상가 3가지 체크하기

 

✅ 좋은 상가

✔ 코너에 위치한 상가

사람들 눈에 잘 들어와야 그곳을 찾게 됩니다. 눈에 잘 띄는 상가는 주로 코너에 있습니다. 그래서 코너에 위치한 상가는 비교적 비싼 편이죠. 그만큼 공실로부터 안전하다는 뜻이기도 합니다.이 외에도 대기업, 대학교, 큰 교회, 아파트 단지가 밀집해 있는 곳 및 전면이 긴 도로에 면해 있는 곳은 사람들의 눈과 발길이 많이 닿는 곳입니다.

 

코너 상가는 사람들의 이목이 쉽게 이끌려 가는 곳입니다.

✔ 저녁이나 주말에 사람이 많은 상가

사람들은 주로 퇴근 이후인 저녁이나 주말에 많은 돈을 씁니다. 평일 아침이나 점심에 쇼핑을 하거나 비싼 음식, 술을 먹는 경우는 드물 것입니다. 광화문이나 시청을 예로 들어 보겠습니다. 이쪽에는 직장이 몰려 있기 때문에 평일 일과 시간엔 사람이 넘쳐납니다. 그러나 밤이 되면 거리가 썰렁합니다. 아무래도 주변에 주거 시설이 적기 때문입니다. 퇴근하고는 각자 주거하는 지역에 가는 것이죠. 따라서 직장 외 시간에 우리가 자주 가게 되는 곳과 아닌 곳을 분석할 필요가 있습니다.

 

늦은 시각의 광화문 모습

 

✔ 노점상이 있는 상가

길가에 물건이나 길거리 음식을 파는 곳인 노점상이 있는 곳을 떠올려봅시다. 서울 사람이라면 바로 떠오르는 곳으로 홍대입구역, 명동역 등이 있습니다. 그곳들의 특징이 어떠한가요? 사람들이 정말 많고 활기가 있습니다. 이런 곳들은 대게 소비를 목적으로 오는 사람들이 많아 상가 가치가 높다 할 수 있습니다.

 

명동의 밤거리

 

✔ 지하철역이나 버스정류장 주변에 위치한 상가

역이나 정류장 주변엔 당연히 유동인구가 많으므로 인근 상가는 당연히 근처의 타 위치의 상가보다 좋다 할 수 있습니다. 그러나 역이나 버스정류장에 따라서도 활기가 없고 사람이 잘 안 모이는 곳도 있으므로 이런 곳은 주의가 필요합니다. 그리고 앞으로 역이 될 곳을 사는 것도 좋은 선택입니다. 아직 저평가되어 저렴한 가격에 매수할 수 있기 때문입니다. 이런 경우 역이 생기고 난 이후의 시세 차익도 함께 가져갈 수 있습니다.

 

서울 녹천역입니다. 이렇게 상권이 없는 역도 있으므로 주의가 필요합니다.

 

✔ 사람이 많이 다니는 출입구

출입구쪽은 사람들이 많이 지나다니고 눈에 잘 띄기 때문에 당연히 좋습니다. 예를 들어 지하상가 출입구, 백화점 출입구, 학교 출입구, 회사 출입구 등 대부분의 출입구는 큰 이점을 지닙니다.

 

부평역 입구 상가

 

✅ 나쁜 상가

✔ 공실이 많거나 저렴한 상가

상가 투자에 있어 공실은 매우 공포스럽습니다. 보통 상가는 순수 자본으로 하는 경우는 매우 드물고 대출을 이용하여 매수하기 때문입니다. 상가는 특히 주택에 비해 대출이 잘 나오기 때문이기도 하죠. '임대'라는 현수막이나 A4용지가 꽤 긴 시간 동안 붙여져 있는 곳은 앞으로의 공실 가능성이 높은 곳입니다. 이런 곳은 시세나 권리금이 싸게 나오는 경우가 많습니다. 분명 교통이 불편하거나 주변 환경이 안 좋다던가 위층인데 엘리베이터가 없던가 하는 단점들이 있습니다. 싼 게 비지떡이라고 이런 곳은 피하는 것이 좋습니다. 

저렴한 데에는 다 이유가 있습니다.

✔ 주변에 큰 쇼핑몰이나 할인매장이 있는 상가

이런 곳은 주변의 손님을 빼앗기기 쉬워 장사하기가 쉽지 않습니다. 재래시장 주변에 이마트 등이 들어올 때 상인들이 반대하는 주된 이유가 그러한 예입니다.

 

✔ 경사가 심한 상가

경사가 심한 곳에는 사람들이 많이 모이지 않습니다. 물론, 이태원같이 지역 특색 및 번화가 등은 예외입니다. 이런 곳들은 오르막 길에 식당이나 카페가 많고 장사도 잘 되죠. 그러나 평범한 지역에서 경사가 있는 곳은 사람의 발걸음이 뜸하므로 피하는 것이 좋습니다.

 

✔ 세입자나 주인이 자주 바뀌는 상가

세입자나 주인이 자주 바뀐다는 것은 그만큼 그 상가의 효용성이 없다는 이야기입니다. 그 상가에서 더 이상 장사할 이유도, 가지고 있을 이유도 없다는 뜻이죠. 우선적으로 피해야 하는 곳입니다. 등기부등본을 통해 이를 확인할 수 있습니다.

 

✅ 명심할 사항

좋은 상가 나쁜 상가를 구분 지어 설명하긴 했지만 좋은 상가중에서도 속 썩이는 것이 있고, 나쁜 상가 중에서도 큰 수익을 올리는 상가가 있습니다. 실제로 못난이 상가를 저렴하게 매수하여 깔끔한 내부 인테리어를 통해 사무실 등으로 임대해 큰 수익을 올리는 경우 등입니다.

 

따라서 복합적으로 사고하는 것이 중요합니다. 이는 투자의 본질과도 연관되어 있죠. 악조건에서도 기회를 볼 줄 아는 안목을 길러야 합니다. 그러나 물건의 좋고 나쁨은 알아야 명확한 기준으로 다각도에서 판단할 수 있기에 해당 글을 썼음을 알려드립니다.

 

시세차익형vs수익형 부동산 차이