부동산 경매 절차 알아보기

오늘은 부동산 경매 절차에 관하여 설명드리고자 합니다. 경매를 처음 접하시는 분은 막연한 두려움이 있을거라 생각합니다. 굉장히 까다롭고 많은 공부가 필요한 영역이라고 막연히 생각되실 수 있습니다. 그러나 경매는 그리 어렵지 않습니다. 

물론 공부가 꽤나 필요한 물건들이 있긴 합니다만 대부분은 기본적인 지식으로 할 수 있는 것들입니다. 저는 무엇이든 처음 접하는 것은 흐름부터 파악하는 것이 중요하다고 생각합니다. 따라서 부동산 경매 절차를 쉽게 설명함으로써 여러분이 경매에 대한 막연한 두려움을 내려 놓으셨으면 합니다. 그럼 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 경매 절차 한 눈에 보기(출처 : 네이버 블로그 경매마스터)

 

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✅ 경매신청 및 경매개시 결정

최초 경매신청은 돈을 빌려준 사람인 채권자가 합니다. 개인보다는 보통 은행이 하는 경우가 대부분이죠. 채무자가 제 때 돈을 갚지 않아 채권자가 '너희 집이라도 경매로 넘겨서 돈 갚아' 라고 하는 것입니다.

 

경매신청은 공권력이 작용하고, 강제집행을 통해 이뤄지게 됩니다. 그러므로, 일방적이고 형식적인 조사로 시작하게 되죠. 이 과정이 받아들여지면 법원은 경매개시 결정을 하게 되고, 채무자의 부동산을 압류합니다. 

 

부동산 경매 신청서 예시

 

✅ 배당요구의 종기결정 및 공고

제목만 보면 감이 잡히시지 않을 수 있습니다. 배당요구는 경매로 나온 집주인에게 돈을 빌려준 채권자들이 '나도 받을 돈이 있어요.' 하고 요청하는 것입니다.

 

종기는 배당을 요구할 수 있는 기한의 마지막 날을 뜻하죠. 법률행위의 효력이 소멸하는 기한이라는 사전적 의미를 가집니다.

 

즉, 경매로 나온 집주인의 이해관계자들이 받을 돈이 있다면 신청하라는 기한을 알려주는 것이 이 단계입니다. 경매 첫 매각기일 이전의 날로 정하죠.

 

배당요구 신청서 예시

 

✅ 매각의 준비

법원은 부동산의 현황, 점유관계, 보증금 액수 및 기타사항 등을 조사하여 감정평가사를 통해 매각 가격을 결정하게됩니다.

 

✅ 매각 방법 등의 지정,공고,통지

매각 준비가 끝이나면 법원은 어떻게 경매가 진행될 지 공고합니다. 이때, 매각 방법에는 두 가지가 있습니다.

• 기입 입찰 : 매수 신청인이 매각 기일에 매각 장소에서 직접 입찰하는 것
• 기간 입찰 : 지정된 입찰 기간 동안 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 것

이 두 방법 중 하나를 법원이 정하여 공지합니다.

 

기간입찰표 예시

 

✅ 매각의 실시

드디어 낙찰자를 결정하기 위한 매각이 실시됩니다. 이때는 당연히 최고가를 적어서 제출한 입찰자가 낙찰자가 됩니다.

매각의 실시 과정도 바로 이전 절차에 결정된 매각 방법에 따라 방식이 달라집니다. 

• 기일 입찰일 경우 : 매각 기일에 매각 장소에서 입찰을 실시하여 낙찰자가 결정됩니다.
• 기간 입찰일 경우 : 법원에서 접수된 입찰 봉투들을 매각 기일에 개봉합니다. 그러나 매각 기일 당일엔 입찰을 받지는 않죠. 이때, 최고가 매수 신고인과 차순위 매수신고인이 결정되고, 이를 제외한 입찰자들은 보증금을 돌려받게 됩니다.

 

✅ 매각 결정절차

매각 기일에 최고가 매수 신고인이 낙찰되면 법원에서는 매각 결정 기일을 열어 매각 불허 사유가 있는지 조사를 합니다. 보통 2주의 기간을 가지게 되죠. 특별히 이상이 없고 이해관계인들의 항고도 없다면 법원은 매각 허가를 확정합니다.

 

✅ 매각대금의 납부 및 소유권 이전

이제는 낙찰자가 잔금을 납부할 차례입니다. 낙찰자는 법원이 정한 지급 기한 내에 잔금을 납부해야 합니다. 납부 후에는 낙찰자에게 드디어 소유권이 이전하게 되죠.

이때, 잔금을 납부하지 못하면 법원은 차순위 매수신고인에게 매각 허가를 할지 결정하고, 차순위가 없으면 재매각을 결정합니다.

 

✅ 배당절차

부동산 경매의 마지막 절차입니다.

매각대금 납부가 모두 끝이나면, 법원은 그 돈을 채권자들에게 나눠줍니다. 낙찰자가 잔금을 치르고 난 한 달 후 즈음이 배당 기일입니다. 그 기일 내에 채권자들은 돈을 받고 경매는 마무리됩니다.

 

경매 입찰 당일 전 과정 알아보기