재개발 빌라 투자 시 유의사항_돈이 되는 빌라 찾기

개인적인 생각으로 현 시점에서 가장 좋은 주택 매수법은 주변 아파트 시세보다 싼 가격으로 청약 당첨되는 것이라 생각합니다. 그러나 사회초년생이나 자금이 넉넉하지 않으신 분들은 청약을 바로 하기가 쉽지 않습니다. 청약 역시 상당한 자금이 필요하기 때문입니다. 따라서 재개발 빌라 등을 매수하여 몸테크 후 조합원이 되어 새 아파트 받는 것을 선택하는 것이죠. 지금은 재개발 재건축 공사비 이슈 때문에 큰 메리트인지는 모르겠으나, 다시 건설 경기가 활성화 되면 다시 주목받을 것임은 분명합니다. 재개발 빌라 매수를 결정했다는 가정하에 무엇을 우선적으로 체크해야 할지에 관해 알려드리고자 합니다.

 

✅ 가장 좋은 층은 1층, 싼 것은 지하층

누수 하자는 많은 비용이 소요됩니다. 탑층에서 누수가 되면 그 아래 세대들에 대한 보상 및 수리의 의무가 있습니다. 그러나 1층의 경우 지하층이 없을 경우 누수 책임으로부터 자유롭고, 지하층이 있어도 한 층만 해결해주면 됩니다. 그 외에 노령층은 저층을 선호하고 반지하도 아니므로 전월세도 적당히 잘 나갑니다.

또한, 빌라의 경우 지하층 ~ 5층은 모두 대지지분이 같습니다. 추후 재개발 분담금을 결정하는 감정가도 거의 비슷합니다. 그러나 매수 시의 가격 차이는 존재하죠. 반지하 매물이 당연히 가장 저렴합니다. 가성비가 좋죠. 그러나 요즘 사람들은 반지층은 선호하지 않아 낮은 전월세가 아니면 세입자 맞추기가 쉽지 않다는 단점이 있습니다.

 

✅ 주위에 나대지(빈 땅)가 있는 곳

나대지란 건물이 없는 빈 땅을 뜻합니다. 빈 땅이 많을수록 조합원을 위해 지을 수 있는 세대가 많다는 것을 뜻합니다. 그렇게 되면 당연히 사업성과 비례율이 올라가게 됩니다. 즉, 해당 재개발 구역의 수익성이 올라간다는 뜻이죠. 그러나 지분 쪼개기로 해당 토지에 사람들이 많이 들어가 있으면 큰 의미는 없습니다. 한 사람이 가지고 있거나 국가가 소유한 땅이면 좋다는 뜻이죠. 그러니 해당 토지의 조합원이 얼마나 있는지 조합 사무실에서 체크할 필요가 있습니다.

 

나대지가 있는 곳의 재개발 구역 사업성이 좋다

 

✅ 재개발 구역 내 종교 시설이 있는 곳에서 멀리 떨어진 곳

재개발 구역 내 종교 시설이 있는 곳이 있습니다. 종교 시설이 클수록 재개발에 비협조적이고, 사업은 지연됩니다. 따라서, 해당 구역의 매물을 굳이 매수하겠다면 종교 시설에서 멀리 떨어진 곳을 사는 것이 좋습니다. 종교 시설을 쏙 빼놓고 그 구역만 재개발을 할 수 있기 때문입니다. 

 

장위 10구역은 전광훈의 사랑제일교회 빼고 재개발 추진중입니다

 

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✅ 땅의 용도 잘 파악하기

2종, 3종 일반주거지역 및 준주거지역 여부와 끼고 있는 도로의 너비 등에 따라 감정가가 달라집니다. 또한, 올릴 수 있는 건물의 높이도 달라지죠. 사업성에 직결됩니다. 따라서 땅이 어떤 용도에 속하는지 꼭 확인해야 합니다.

 

✅ 곰팡이 및 누수 체크

곰팡이 및 누수 체크는 재개발 빌라 뿐 아니라 사실 모든 주택을 볼 때 꼭 확인해야 하는 요소입니다. 곰팡이나 누수는 정말 심각한 문제입니다. 해결이 쉽지도 않을 뿐더러 많은 비용이 소요됩니다. 이를 해결하지 않으면 세입자를 들이기 힘들 뿐 아니라 임대차 계약을 해도 세입자와의 분쟁이 끊이지 않을 것입니다.

 

곰팡이가 보이는 순간 세입자를 들이기는 힘듭니다

 

✅ 배수 여부 및 수압 체크

간단히 욕실 세면대, 변기, 싱크대 세면대 등 물이 잘 나오는지, 배수가 잘되는지 체크해야 합니다. 집 값에 영향을 주는 치명적인 요소는 아니지만 이를 통해 매도자에게 수리나 가격 네고를 요청해 볼 수는 있습니다.

 

수압 및 배수 정도 여부로 집주인과 네고를 시도해 볼 수 있습니다

 

 

✅ 지하철 역이나 버스 정류장 가까운 곳

빌라 역시 역이나 버스정류장과 가까우면 감정평가액이 높게 나옵니다. 단, 매매가가 그에 비해 높다면 매수를 고려할 필요는 전혀 없습니다.

 

빌라도 역세권이나 버스정류장 근처의 감정평가액은 높습니다

 

✅ 그럼에도 시세보다 많이 싼 매물은 매수 고려

위의 단점에도 불구하고 몇 천 혹은 억대 이상으로 저렴한 매물이 나왔다면 매수를 적극적으로 고려해 볼만합니다.

 

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