재건축 재개발 차이 및 사업 속도 빠른 곳의 특징

재건축, 재개발은 요즘 많이 등장하는 단어입니다. 특히 30년 이상된 노후 아파트, 빌라들의 수가 늘어나고 있어 정부에서는 노후계획도시 특별법을 발표하기도 했습니다. 정비가 필요한 100만㎡ 이상의 구역들을 지정하여 용적률을 높여주고 각종 규제로부터 자유롭게 해주는 법입니다. 공사비 단가가 올라가 현재는 주춤하고 있지만, 점점 재건축 재개발은 활성화 될 것입니다. 여기서 말하는 재건축, 재개발은 명확히 다른 단어인데 혼동해서 쓰시는 분이 많습니다. 재건축 재개발 차이와 사업 속도가 빠른 곳의 특징을 알아보는 시간을 가져보겠습니다.

 

 

재건축 재개발 진행 절차 간단 요약

 

✅ 재건축 재개발 차이

✔ 건축 대상

재건축	재개발
1) 30년 이상 된 노후된 아파트	1) 40~50년 이상된 노후 빌라촌 2) 정비기반시설(도로 및 상하수도)

 

재건축 대상지 전경	재개발 대상지 전경

 

✔ 조합원 자격

재건축	재개발
1) 땅이나 건물 중 하나만 소유 시에는 재건축 조합원이 될 수 없습니다. 2) 설립 시 동의한 사람만 추후 조합원 자격이 부여됩니다.	1) 나대지(건물이 없는 빈 땅)나 도로를 갖고 있어도, 무허가 건축물 소유까지도 조합원 자격을 얻을 수 있습니다.  2) 조합 설립에 동의하지 않아도 조합 설립 후에는 모두가 조합원이 됩니다.

 

✔ 안전진단 여부

재건축	재개발
정비계획수립 후 안전진단을 통과해야 재건축 구역으로 지정할 수 있습니다	안전진단 자체가 없습니다.

 

✔ 투기과열지구 전매제한

해당 부동산이나 권리의 거래를 일정기간 제한 하는 것을 전매 제한이라 합니다.

재건축	재개발
조합설립이 된 이후	관리처분인가가 난 이후

전매 제한이 해당되지 않는 경우도 있습니다. 재건축의 경우 조합설립이 된 이후에도 10년을 보유하고 5년을 거주한 1가구 1주택 집주인은 조합원 지위를 넘길 수 있기도 합니다. 그 외에도 집주인 해외 거주 등 전매 가능한 몇 가지 사항들이 있긴 합니다. 재개발의 경우에는 관리처분인가가 난 이후부터는 입주권 전매가 제한됩니다. 그 이전 단계는 지위 양도가 가능하다는 뜻이죠.
 
예외 사항에 해당되지 않는다면 이 때 이후 거래한 건에 대해서는 조합원 지위를 양도받지 못하고 현금 청산(재건축, 재개발 시 새 아파트 대신 돈으로 지급 받는 것) 대상이 됩니다. 

 

✔ 그 외 재건축/재개발 비교표

차이 항목	재건축	재개발
정비기반시설	양호	낙후
기반시설 기부채납 (대지지분 일부를 도로 등의 정비사업에 내놓는 돈)	재개발에 비해 적음	재건축에 비해 많음
세입자 주거 이주비 및 상가 영업 보상비	해당 없음	지급 의무 있음
임대주택 건설의무	상한용적률과 법정상한용적률 차이의 50% (시, 도 및 조례에 따라 다름)	서울 : 10~20% 경기, 인천 : 5~20% 그 외 : 5~12%(구역 특성에 따라 10%p 추가)
개발 부담금	재건축 초과이익환수제 (2018년 01월부터 시행)	해당 없음
사업 진행 원활 여부	재개발에 비해 원활	재건축에 비해 원활하지 않은 편
실 투자 금액	많은 편	적은 편

 

✅ 상권이 발달한 지역은 재개발 사업 속도가 더디다

잘되는 상가의 경우 재개발 사업을 진행하면 오히려 손해를 봅니다. 많이 나오는 수익을 아파트 한 채와 바꾸는 꼴이기 때문입니다. 신축 다가구도 마찬가지로 월세를 다달이 잘 받고 있다가 아파트 한 채로 바꾼다면 남는 장사가 아닙니다. 정리하면, 종교시설이 없고, 신축 상가나 원룸 및 다가구가 적은 곳이 좋습니다.
 

장사가 잘되는 상가의 주인은 재건축/재개발을 반기지 않는다

 

✅ 입지가 좋은 곳보다 오히려 입지가 좋지 않은 곳의 사업 속도가 더 빠르다

기본적으로 자산 가치가 높은 아파트를 가진 사람들일수록 더 많은 수익을 내고자 합니다. 따라서 마찰이 생길 수 밖에 없죠. 반대로, 입지 가치가 낮고 주변 인프라가 노후된 곳은 재개발, 재건축을 오히려 반깁니다. 분담금만 내면 새 아파트로 만들어 주기 때문이죠. 이런 구역은 재건축, 재개발 동의 비율이 빨리 채워지고 협조가 잘됩니다. 

 

간단한 예로 압구정 현대아파트, 여의도 시범아파트, 대치 은마 등 70년대에 지어진 아파트입니다. 그러나 이제야 조합설립인가가 난 곳들이죠. 반면, 상대적으로 입지가 떨어지는 의정부 탑석센트럴자이는 2021년에 준공된 아파트로, 1989년도에 준공된 용현주공아파트가 재건축 된 아파트입니다. 

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실거주가 목적이거나 정말 긴 시간을 들여 보다 큰 시세 차익을 얻으려는 목적이 아니면, 당장에 나오는 사업 속도가 더 빠른 수익을 안겨줄 것입니다. 특히, 입지가 덜 좋은 곳은 싸게 살 수 있다는 점과 재건축, 재개발 속도가 빠르다는 큰 장점이 있다는 것을 명심합시다.

 

탑석 센트럴 자이 외관 모습

 

✅ 재건축 재개발 용어 간단 정리

✔ 재건축초과이익환수제

재건축초과이익환수제는 2018년 1월 1일 이후 관리처분인가를 신청한 재건축 사업에만 적용됩니다. 준공 후 조합원이 얻은 이익이 일정 금액 이상일 때, 이익의 최고 50%를 세금으로 징수하는 제도입니다. 1세대 1주택자 감면 및 부과 기준, 부과 시점 현실화를 추진하고 있지만, 재건축의 가장 큰 걸림돌입니다.

 

✔ 입주권

입주권이란 관리처분인가 이후 물건을 이르는 말로, 보통 입주권이 주어지고 5~6년 후에는 신축아파트로 지어지게 됩니다. 비조정대상 지역이라면 전매가 가능합니다.

 

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