3기 신도시 알아보기_3기 신도시 지역, 투자 분석, 유망 입지 판단

신도시는 주택공급 확대방안의 일환으로 수도권 주택시장과 서민 주거 안정을 위해 계획한 택지지구입니다. 1기 신도시는 우리가 잘 알고있는 일산,분당,평촌,중동,산본 등이 있고, 2기 신도시는 판교,동탄,운정,광교,위례,양주옥정,검단 등이 있습니다. 계획한 도시인 만큼 도시 쾌적성이 뛰어나고 인프라가 잘 갖추어져 있는 편입니다. 그리고 최근 착공에 들어간 3기 신도시는 특히 서울에 붙어 있는 입지라 사람들의 관심도가 높은 편입니다. 3기 신도시에 어떤 지역이 해당되는지 알아보고 투자면에서 적절한지, 유망 입지 판단은 어떻게 하는 것이 좋을지에 관해 알아보도록 하겠습니다.

 

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3기 신도시 위치

 

✅ 3기 신도시 지역 알아보기

✔️ 주요지구

고양 창릉

전체면적 : 7,890,019㎡

인구 및 주택계획 : 주택 35,000호, 인구 85,000명

위치 : 경기도 고양시 덕양구 원흥동, 동산동, 용두동, 향동동, 화전동, 도내동, 행신동, 화정동, 성사동 일원

사업시행기간 : 지구지정(‘20년) ~ 사업준공(예정)(‘29년)

 

부천 대장

전체면적 : 3,449,243㎡

인구 및 주택계획 : 주택 19,000호, 인구 44,000명

위치 : 경기도 부천시 대장동, 오정동, 원종동, 삼정동 일원

사업시행기간 : 지구지정(‘20년) ~ 사업준공(예정)(‘29년)

 

인천 계양

전체면적 : 3,330,409㎡

인구 및 주택계획 : 주택 17,000호, 인구 41,000명

위치 : 인천광역시 계양구 귤현동, 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동 일원

사업시행기간 : 지구지정(‘19년) ~ 사업준공(예정)(‘26년)

 

남양주 왕숙

전체면적 : 10,294,200㎡

인구 및 주택계획 : 주택 52,000호, 인구 130,000명

위치 : 경기도 남양주시 진접읍 연평리, 내곡리, 내각리, 진건읍 신월리, 진관리, 사능리, 용정리, 송능리, 배양리, 퇴계원읍  퇴계원리 일원

사업시행기간 : 지구지정(‘19년) ~ 사업준공(예정)(‘28년)

 

남양주 왕숙2

전체면적 : 2,393,385㎡ 

인구 및 주택계획 : 주택 13,000호, 인구 36,000명

위치 : 경기도 남양주시 일패동, 이패동 일원

사업시행기간 : 지구지정(‘19년) ~ 사업준공(예정)(‘28년)

 

하남 교산

전체면적 : 6,862,463㎡

인구 및 주택계획 : 주택 33,000호, 인구 78,000명

위치 : 경기도 하남시 천현동, 향동, 하사창동, 교산동, 상사창동, 춘궁동, 덕풍동, 창우동, 상산곡동, 광암동, 초일동, 초이동 일원

사업시행기간 : 지구지정(‘19년) ~ 사업준공(예정)(‘28년)

 

 

✔️ 그 외 지구

광명 시흥

전체면적 : 12,710,000㎡

위치 : 경기도 광명시 광명동,옥길동,노은사동,가학동,시흥시 과림동,무지내동,금이동 일원

 

과천 과천

전체면적 : 10,294,200㎡

위치 : 경기도 과천시 과천동, 주암동, 막계동 일원

 

인천구월2

위치 : 인천광역시 남동구 구월동, 남촌동, 수산동, 연수구 선학동, 미추홀구 관교동, 문학동 일원

 

안산 장삼

전체면적 : 2,213,000㎡

위치 : 경기도 안산시 상록구 장상동, 장하동, 수암동, 부곡동, 양상동 일원

 

의왕,군포,안산

전체면적 : 5,968,000㎡

위치 : 경기도 의왕시 초평동·월암동·삼동, 군포시 도마교동·부곡동·대야미동, 안산시 건건동·사사동 일원

 

화성봉담3

전체면적 : 2,286,000㎡

위치 : 경기도 화성시 봉담읍 일원

 

화성진안

위치 : 경기도 화성시 진안동, 반정동, 반월동, 기산동, 병점동 일원

 

 

 

✅ 3기 신도시 투자 분석

신도시를 분양받고 바로 매도하지 않는 한 실패한 사람은 거의 없습니다. 신도시 입주 후 몇 년간 횡보장이 있더라도 결국 유의미한 수익률 이상으로 상승합니다. 신도시 중에서도 입지가 괜찮은 곳에 투자한다면 10년동안 2~3배 이상의 시세차익을 노려볼 수도 있죠. 실제로 2기 신도시인 광교, 동탄신도시는 10년간 분양가 대비 2~3배가 올랐었습니다. 뿐만 아니라 신도시는 구도심에 비해 높은 삶의 쾌적성과 거주 만족도를 누릴 수 있다는 점에서 매력도가 높습니다. 높은 실거주 만족도와 시세차익 두 마리 토끼를 가져가는 셈인 것입니다.

 

굳이 단점을 꼽자면 비교할만한 아파트가 명확하지 않다는 점입니다. 시세 분석하기가 쉽지 않죠. 그러나 신도시 아파트는 분양가 상한제가 걸려있어 분양가 자체가 높지 않은 편입니다. 그래서 투자 실패 사례가 적은 것입니다. 사회초년생이나 자금 여력이 부족하신 분들에게는 충분히 좋은 선택지가 될 수 있습니다.

 

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✅ 3기 신도시 유망 입지

3기 신도시의 뚜렷한 특징은 서울과 꽤 인접한 곳에 위치해 있다는 것입니다. 2기 신도시의 경우 평택 고덕, 양주 옥정, 파주 운정 등이 경기도 외곽에 있는 것을 고려하면 입지적으로 더 우수하다 할 수 있습니다. 그럼 3기 신도시 중에서도 더 큰 가격 상승이 예상되는 곳은 어딜까요? 다음 요소를 고려해야 합니다. 

 

✔️ 서울의 어느 지역과 가까운가?

남양주 왕숙과 하남 교산을 비교해보겠습니다. 두 지역 모두 서울에 접해있는데 남양주 왕숙은 노원구에 하남 교산은 강동구에 붙어있습니다.

 

노원구와 강동구 중에 선호되는 곳은 어딜까요? 아무래도 강남 4구라 불리는 강동구가 더 우수한 입지에 있습니다. 그러므로 하남 교산이 남양주 왕숙에 비해 더 좋은 입지임을 알 수 있습니다. 분양가가 크게 차이나지 않는다면 하남 교산에 청약하는 것이 더 큰 시세차익을 가져다 줄 가능성이 큽니다.

 

물론, 왕숙신도시는 강남으로 가는 9호선, 도심, 여의도로 가는 GTX-B가 들어오는 등 교통편이 우수해질 것이라는 점은 부정할 수 없습니다만 입지적인 면에서의 비교이니 참고하시기 바랍니다.

 

남양주 왕숙 지하철 노선

 

✔️ 교통이 더 좋은 지역은 어디인가?

물리적인 거리는 멀어도 교통편이 좋아 시간적 거리가 가까운 경우가 많습니다. 실제로도 경기도 의왕보다 광교가 물리적인 거리가 멀지만 신분당선에 의해 강남까지 더 빨리 가기 때문에 집값은 더 비쌉니다. 여기서는 고양 창릉과 인천 계양을 비교해보겠습니다. 

 

고양 창릉은 은평구와 붙어있고, 인천 계양은 강서구와 붙어있습니다. 서울 두 지역간 집값 차이는 크지 않습니다. 이때 고려해야 할 요소가 교통입니다. 인천 계양은 아직 지하철 예정이 없지만 고양 창릉은 추후 GTX-A가 들어와 서울역 및 삼성역을 짧은 시간 안에 갈 수 있습니다. 그러므로 고양 창릉의 입지가 더 좋다할 수 있습니다.

 

GTX-A는 창릉역을 경유합니다.

 

✅ 정리

3기 신도시에 관해 알아보았습니다. 신도시는 당장 살기에 인프라가 부족한 편이지만 시간이 지날수록 좋아집니다. 1,2기 신도시가 그랬듯 역사가 말해주죠. 신축 아파트에 살면서 주거 환경이 개선되고 아파트 가격도 올라간다면 삶의 만족도도 크게 올라갈 것입니다. 특히, 분양가상한제로 비교적 저렴한 가격에 매수할 수 있다는 것은 엄청난 강점입니다. 장점이 많기에 아파트를 알아보실 때 신도시도 함께 고려해보시는 것을 권해드립니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

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