직장인이 부자가 되기 위한 방법 중에 하나는 투자를 잘하는 것입니다. 투자는 결국엔 특정 자산을 '사는 것' 으로부터 비롯됩니다. 그렇게 구매한 자산이 많이 오르면 부자가 되는 것이죠. 그럼 어떻게 해야 싸게 살 수 있을까요? 오늘은 마인드적 관점에서 아파트를 싸게 사는법에 관해 이야기 하고자 합니다. 부동산 애널리스트인 '광수네복덕방' 대표 이광수 저자의 '어떻게 살 것인가' 를 참고하였습니다.
✅ 지식과 투자 성과는 큰 상관관계가 없다.(운이 중요)
지식을 하나라도 놓칠까 봐 조바심을 냅니다. 유튜브를 보고 모든 뉴스를 꼼꼼히 챙깁니다. 투자 성과는 어떠십니까? 연방준비제도이사회 의장이 누군지 몰라도 투자를 잘할 수 있습니다. 많은 지식이 필요하지 않다고 말한 이유는 본질적으로 자산 시장에서의 성과가 운으로 결정되기 때문입니다.
➡️ 지식에 투자한 시간만큼 투자 성과가 좋을거라 착각하시는 분이 많습니다. 그러나 투자와 자산 시장은 운으로 움직이는 경우가 다수입니다. 따라서 투자 성과를 높이기 위해서는 이런 부분을 인정하고, 높은 확률에 투자하는 '마인드' 를 기르는 것이 더 중요합니다.
오히려 지식이 많은 경우 더 틀린 선택을 하는 경우도 많습니다.
✅ 대중의 전망은 틀리는 경우가 부지기수다
2013년 여론 조사를 보면 결과가 참 재밌습니다. 국민 열 명 중 일곱 명이 향후 집값이 더 떨어질 것이라고 전망했습니다. 사람들은 적어도 3년 이상은 계속해서 아파트 가격이 하락할 것이라고 예상했습니다. 당시 제일 잘 팔리던 책은 '미친 부동산을 말하다'였습니다. 이처럼 비관적인 전망에도 불구하고 2014년부터 아파트 가격은 다시 상승하기 시작해 2021년까지 가파른 상승세를 보여줬습니다.
➡️ 대중이 관심을 가질 때는 이미 오를 때로 올랐거나, 대중이 등을 돌렸을 때 바닥인 경우가 많았습니다. 군중 심리가 작용하는 것인데, 대중에 반하는 선택을 하는 것이 쉽지는 않습니다. 그러나 공포에 살 수 있어야 돈을 벌 수 있습니다.
✅ 상승이 있으면 하락이 있고 하락이 있으면 상승이 있다
상승이 있으면 반드시 하락이 있습니다. 반대로 하락하면 상승합니다. 변화가 불가피한 근본적인 이유는 사람 때문입니다. 기계는 일정한 동력을 제공하기만 하면 변하지 않고 계속해서 같은 방향으로 움직일 수 있습니다. 그러나 사람이 포함된 일이나 행동은 변화가 불가피합니다.
➡️ 내 자산이 하락중에 있다고 좌절할 필요가 없습니다. 자산의 전망이 좋고, 우상향 했었다면 오를 가능성이 더 높습니다. 직선으로 오르는 경우가 없다는 것만 인지해도 더 마음 편한 투자가 가능합니다.
✅ 집값을 결정하는 공급은 매도 물량이다
단기적으로 집값을 결정하는 공급은 건설 회사들이 짓는 아파트가 아닙니다. 우리가 매수하는 집은 바로 누군가 보유하고 있는 아파트입니다. 그렇다면 집값을 결정하는 공급은 바로 매도 물량입니다.
➡️ 언론에서는 서울 주택 공급이 부족하니 집 값 상승 우려가 있다고 말합니다. 그러나 건설사가 집을 짓는 공급이 당장 미치는 영향은 크지 않습니다. 우리는 남의 집을 매수하는 경우가 다수입니다. 결국 집값을 결정하는 공급은 매도 물량이고, 호가입니다.
✅ 집값의 바닥 시점
2012년과 2013년에는 거래 건수가 증가했습니다. 같은 가격이라도 거래량에 따라서 바닥이 결정되었습니다. 잊지 마세요. 가격은 하락하는데 거래량이 추세적으로 증가하면 가격은 바닥입니다.
➡️ 가격이 하락하면서 거래량이 추세적 증가를 보인다면 지속적인 수요가 있다는 뜻입니다. 그렇게 쌓여간 매물은 줄어드는 과정을 거칩니다. 이때를 보통 바닥이라 파악하시면 됩니다.
✅ 거시 경제를 파악하고 투자하기
금리가 인하되면 채권 가격은 상승하고, 금리가 인상되면 채권 가격은 하락합니다. 거시적 환경이 미치는 영향을 이해하고 투자에 접근해야 합니다. 거시 경제는 자산 시장의 약세와 강세를 결정하는 중요한 요소입니다. 추세를 항상 파악해야 하는 이유입니다. 마지막으로 큰 판을 이해해야합니다. 거시 경제의 변화는 시간이 필요하나 분야를 넘나들면서 큰 파급 효과를 미칩니다.
➡️ 앞서 돈을 벌기 위해서는 지식보다 운이라고 했지만, 거시 경제 정도는 파악하고 있어야 합니다. 흐름을 읽을 정도는 되어야 현재 채권 등의 가격이 싼지 파악하고 매수할 수 있기 때문입니다. 비싸게 팔기 위해서(돈을 벌기 위해서)는 싸게 사야합니다.
✅ 남들이 사고 싶은 아파트의 기준
남들이 사고 싶은 아파트는 기준을 갖고 찾을 수 있습니다. 첫 번째 기준은 '거래 회준율'이 높아야 합니다. 거래 회전율은 전체 세대에서 1년 동안 몇 채가 거래되었는지 나타내는 비율입니다. 예를 들어 1000세대 아파트가 1년 동안 100채 거래되었다면 거래 회전율은 10%입니다. 거래가 활발하게 일어나지 않으면 사기도 팔기도 쉽지 않습니다.
➡️ 환금성이 좋은 아파트는 우상향 여지가 큽니다. 대기 수요가 항상 있기 때문입니다. 따라서 거래회전율이 높은 아파트를 사는 것이 추후 자산 상승을 위해 안전합니다. 이런 아파트는 하락장에 잘 버티고 상승장에 높게 올라갑니다.
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