대항력, 우선변제권 및 최우선변제권_쉬운 용어 설명

내가 세 들어 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 되면 우리는 큰 혼란이 올 수밖에 없습니다. 보증금은 받을 수 있는지, 계약 기간까지 거주할 수는 있을지 불안할 수밖에 없죠. 이런 경우를 대비해 임차인을 위한 법적 장치가 마련되어 있습니다. 이것을 바로 임차권이라고 하는데, 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권이 주가 됩니다. 처음 접하신다면 매우 낯선 용어죠. 다음에서는 이 용어에 대한 설명과 각 권리들을 인정받을 수 있는 범위에 관해 쉽게 설명드리겠습니다.

 

✅ 대항력이란?

임차한 주택의 소유자가 바뀌어도 1)계약한 임대기간 동안 거주할 수 있고, 2)기간이 종료되면 보증금을 전부 돌려받을 수 있는 임차인의 권리를 말합니다.

대항력은 거주할 수 있고 돈을 되돌려 받을 수 있는 권리

 

✅ 경매로 넘어간 집에서 대항력이 있는 임차인이 보증금을 되돌려 받을 수 있는 방법

1) 법원에 배당 요구를 신청하여 부동산이 낙찰된 후 보증금을 배당받음
2) 낙찰자에게 반환요구를 함

✅ 대항력 성립 요건

임대차계약 후 주택을 인도 받아 실제로 점유하고, 꼭 전입신고를 해야 합니다. 그렇게 되면 전입신고 한 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다.예를 들어 1월 1일에 전입신고를 했다면 1월 2일 오전 0시부터 대항력을 갖게되는 것이죠.

✅ 대항력의 인수 및 소멸

소멸되는 경우 - 말소기준권리보다 후순위인 경우 ➡️ 대항력 없음 ➡️ 낙찰자에게 인수되지 않음
소멸되지 않는 경우 - 말소기준권리보다 선순위인 경우 ➡️ 대항력 있음 ➡️ 낙찰자에게 인수됨

✅ 대항력이 존속하기 위한 조건

점유와 전입신고가 되어 있어야만 대항력이 유지됩니다. 그럼 언제까지 유지해야 하냐. 바로 경매가 진행되는 배당요구 종기일까지입니다. 계약 기간 중에 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고를 하게 되면 권리가 사라집니다. 설사 다시 돌아와 전입신고를 한다 하더라도 그다음 날 0시를 기준으로 새로운 대항력이 생기는 것뿐입니다.

✅ 우선변제권

부동산이 낙찰되면 돈을 받기 위한 권리의 경우 설정일자 순서에 따라 배정됩니다. 특히, 임차인의 배당은 우선변제권을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해지죠. 그렇다면 우선변제권은 어떻게 획득할 수 있을까요? 그 답은 확정일자를 받는 것입니다. 이렇게 확정일자를 받은 임차인이 경매 과정에서 배당을 얻기 위해서는 배당 신청을 하고 배당요구 종기일까지 대항력을 유지해야 합니다. 여기서 우선변제권은 전입신고, 확정일자 중 늦은 날짜를 기준으로 합니다.

➡️ 전입신고는 대항력, 확정일자는 우선변제권과 연관이 있다고 생각하시면 이해하기 수월하실 거에요.

 

✅ 최우선변제권

소액임차인을 위한 제도로써, 경매 사건의 배당 절차에서 다른 채권자보다 최우선으로 보증금 중 일정 금액을 돌려받을 수 있도록 한 제도입니다. 전입일자 및 확정일자 및 말소기준권리와는 상관없이, 소액보증금에 해당하는 임차인에게 일정 금액을 배당받을 수 있도록 합니다. 최우선변제권을 갖기 위해서는 다음 조건을 충족해야 합니다.

1) 경매기입등기 전에 대항력을 갖춰야 합니다.(확정일자는 상관없습니다.)
2) 보증금의 액수가 주택 임대차 보호법에서 명시한 소액보증금 범위에 해당해야 합니다.
3) 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 해야 하고 종기일까지 대항력 요건을 유지해야 합니다.

최우선변제 대상 임차인의 보증금액 및 변제금액(출처 : 국토교통부)

지역에 따라 최우선변제 대상 보증금액과 변제금액이 상이하니 위의 표를 참고하시기 바랍니다. 

 

최우선변제권 요약 설명 동영상

 

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