경매 초보 투자자가 알아야 할 사항 및 입찰자 유형 파악

안녕하세요. 오늘은 경매를 접하신지 얼마 안된 초보자분들이 어떻게 경매를 시작해야 하고, 그 과정에서 알아야 할 몇 가지를 알아보고자 합니다. 추가로 입찰자 유형을 파악하여 전략적으로 입찰하는 방법을 간단히 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

경매 초보 투자자가 알아야 할 사항

 

✅ 경매 초보 투자자가 알아야 할 사항 몇 가지 💡

• 인수되는 권리가 없는 물건 입찰하기
• 명도에 어려움이 없는 물건 입찰하기 - 명도는 실제로 쉽고 빠르게 끝나는 경우가 대부분입니다. 보증금 전액을 배당 받는 임차인이나 다 되돌려 받을 수 있는 소액임차인이면 좋습니다.
• 경매 물건 중에는 권리분석이 쉽고 명도가 간단할 뿐 아니라 시세대비 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 것들이 꽤 있습니다.
• 온라인 커뮤니티와 블로그 정보를 활용하여 입찰하려는 집 주변 분위기를 확인합니다. 맘카페 등도 유용합니다. 또한, 블로그를 잘 활용해야합니다. 아파트라면 키워드는 해당 아파트를 검색합니다. 그럼 해당 아파트를 매물로 내놓는 공인중개사가 올려놓은 사진들을 통해 방문없이 내부 구조를 알 수 있습니다.
• 명도비는 1억에 100만원으로 측정합니다.

 

✅ 입찰자 유형(적을 알아야 이길 수 있다) 💡

✔️ 부동산 매매사업자 🏙

개인이 주택을 1년 내에 매도하면 양도소득세가 부과되지만 부동산 매매사업자는 일반세율로 종합소득세를 냅니다. (규제지역 2주택 이상 예외) 또한, 공제받을 수 있는 필요경비의 범위도 넓죠. 따라서 입찰 가격을 조금 높게 써서 낼 확률이 있습니다.

✔️ 수리 후 높은 가격에 매도 🛠

빌라를 시세보다 저렴하게 사서 수리 후 보다 비싼 가격에 매도하는 방법입니다. 이런 투자자는 1억1천만원 빌라를 1억에 낙찰받아 천만원을 들여 수리 후, 1억 4천만원 이상에 매도합니다. 따라서 보다 공격적으로 입찰에 참여할 가능성이 높습니다.

✔️ 보유 후 시간 레버리지를 통한 시세 차익 ⏰️

재건축 또는 재개발이나 지하철 등의 교통 호재가 있는 지역의 경우 상승 여력이 비교적 높습니다. 이렇듯 비교적 장기간 투자를 이용하여 시세 차익을 얻는 방법이죠. 이런 물건은 감정가보다도 높게 낙찰되는 경우가 많습니다. 이는 경매라고 해서 무조건 낮은 가격에 입찰한다면 좋은 물건은 낙찰받기 힘들다는 반증이기도 합니다.

✔️ 실거주가 목적인 사람 🏡

실거주로써 경매에 입찰하는 경우는 결과적으로 급매로 나온 매물보다 조금이라도 싸게 사면 그 자체로 큰 성과입니다. 실거주자는 다주택자 투자자에 비해 양도세도 덜 내기 때문에 입찰 가격을 높게 쓰는 경우가 많습니다.

✔️ 초보 투자자 👶

초보 투자자는 두 유형으로 나뉘는데 하나는 소심하게 입찰 가격을 낮게 적는 경우이고, 다른 하나는 큰 수익이 나지는 않지만 경험삼아 높은 가격이라도 낙찰을 받고자 하는 경우입니다. 후자의 경우 다른 유형보다 예측하기가 힘들다는 특징이 있습니다.

✔️ 낮은 가격으로 꾸준히 입찰하는 사람 💰

경매의 경우 입찰 인원이나 낙찰 가격이 꼭 물건의 가치에 비례하는 것은 아닙니다. 따라서 낮은 가격으로 꾸준히 입찰하는 사람은 대부분에서 패찰을 하겠지만, 어쩌다 1~2건 낙찰받기를 희망하여 지속해서 낮은 가격으로 입찰하죠.

초보 투자자라고 해서 수익률을 간과하고 경험에 초점을 맞추는 것은 절대 권하지 않습니다. 초보여도 충분히 수익률 높은 매물을 낙찰 받을 수 있기 때문입니다. 경매는 꾸준함이 중요합니다. 꾸준히 공부하고 입찰하다 보면 얼마든지 좋은 물건을 얻어내 적지 않은 수익률을 만들 수 있습니다.

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