오늘은 월계 미미삼 아파트의 사업성을 분석하는 시간을 가져보겠습니다. 월계 미미삼 아파트는 강북 재건축 최대 개발지 중 하나로 주목도가 높은 곳입니다. 광운대역은 옛날의 성북역으로서 현재는 다소 노후한 곳입니다. 그러나 광운대역세권 개발과 GTX C 착공이라는 호재로 천지개벽할 지역 중 하나가 되었습니다. 그 주거지 중심에는 3930세대라는 엄청난 규모의 월계 미미삼(미륭,미성,삼호3차) 아파트 단지가 있습니다. 월계 미미삼 아파트의 사업성과 호재 분석을 해보고 제 개인적인 의견을 말씀드려보겠습니다.
✅ 월계 미미삼 광운대역 호재
✔️ 광운대 역세권 개발
광운대역세권 개발사업은 광운대역 일대 약 15만㎡의 철도 시설 용지에 약 4조5000억원 규모를 투자하는 복합개발 프로젝트입니다. 부지 내에는 주거단지는 물론 쇼핑몰, 호텔, 복합 문화공간, 오피스 등이 공급됩니다. 해당 부지는 또한, 경춘선 숲길과 중랑천 등의 자연환경과도 접해 있어 쾌적한 주거지역으로 변모할 예정입니다. 추가로 중랑천 보행교와 순환형 도로체계도 구축된다고 합니다.
✔️ GTX C 노선 착공
2024년 1월 25일 의정부시청 다목적체육관에서 GTX-C 착공식이 드디어 열렸습니다. 준공은 2028년 예정입니다. 철도사업 특성상 준공일자가 늦어질 수 있지만 민간사업이라 최대한 기한에 맞출 것입니다. 광운대역에서 삼성역까지 10분 이내로 이동이 가능해집니다.
✅ 월계 미미삼 용적률 및 대지지분
월계 미미삼의 평형별 용적률과 대지지분은 다음 표를 참고하시면 됩니다. 강북권에서는 용적률 150% 미만, 평균 대지지분 15평 이상이면 재건축 사업성이 좋다고 말합니다. 월계 미미삼은 용적률 131%, 평균 대지지분 15.4평입니다. 사업성도 괜찮고 광운대역의 여러 호재가 사람들이 주목하는 이유죠.
✅ 월계 미미삼 사업성 분석
월계 미미삼에서 미성, 삼호3차의 사업성을 알아보겠습니다. 여러분이 가장 궁금해하시는 것은 내가 가진 평수에서 원하는 평수를 받으려면 어느 정도의 분담금이 필요한지 여부일 것입니다. 우선적으로 간단하게 표로 보여드리겠습니다.
| 단지 구분 및 평형 | 미성 22평 | 삼호 3차 22평 | ||
| 신청 평형 | 24평 | 33평 | 24평 | 33평 |
| 분담금 | 1.7억 | 4.4억 | 0.3억 | 3억 |
해당 금액은 2024년 기준의 시공비, 일반 분양가, 재건축 대상면적, 필요 대지지분을 적용하여 산출된 값입니다. 자세한 사항은 아래 링크를 참고해주십시오.
기존 미미삼 아파트를 매수할 당시의 투자금과 분담금을 더해보면 총 투자금이 예상될 것입니다. 래미안장위퍼스트하이 아파트가 그나마 가까운 신축인데 장위퍼스트의 전용84기준 호가 최저가는 9억 5천만원입니다. 그러나 이 단지의 경우 역에서 멀리 떨어져 있다는 것을 감안해서 가격 비교를 해보시면 됩니다. 당연히 이보다는 높을 것으로 예상되지만 미미삼 22평 보유자가 33평 신청시 현재 기준 대략 총 투자금 10~11억이 들어간다는 점을 고려해보시면 됩니다.
✅ 월계 미미삼 최근 실거래가(2024.03.06 기준)
월계 미미삼의 2019년~2024년 3월까지의 실거래가는 아래와 같습니다. 미미삼의 경우 최고가 대비 약 30% 정도가 하락하였다고 보면 됩니다. 재건축 대상지 아파트의 경우 실거주 가치가 떨어지고 전세가율도 낮기 때문에 하락장에서 큰 폭으로 떨어지는 경향이 있습니다. 그러나 연식이 오래되고 재건축 단계가 많이 진행될수록 상승장에서는 가파르게 올라가는 편입니다.
 (최고가 : 7.265억 / 최근 실거래가 : 5.3억) |
 (최고가 : 8.75억 / 최근 실거래가 : 6.4억) |
 (최고가 : 9억 / 최근 실거래가 : 6.4억) |
 (최고가 : 9.8억 / 최근 실거래가 : 7.1억) |
✅ 매수하는 것이 좋을까?
월계 미미삼의 가장 큰 평수는 전용59로 방 2개 화장실 1개입니다. 35년 이상 된 구축이기도 하죠. 전용50,51과 구조면에서 큰 차이가 없습니다. 전용50,51,59가 6~7억대인 것은 사실 재건축 기대감이 높기 때문에 형성된 가격입니다. 전세가가 실거주 만족도를 반영하는데, 전용50부터 전용59의 전세가는 대략 2억 초반입니다. 구축이기 때문에 준신축에 비해 전세가가 현저히 낮습니다. 갭이 엄청나죠. 투자금이 많이 들어갑니다.
따라서, 현금을 상대적으로 많이 들고 계신분이나 몸테크도 상관없는 실거주 목적의 1~2인 가족(최대 3인 가족)이 해당 매물에 적합해보입니다. 그러나 전자에 해당하신 분들은 더 깊은 고민이 필요해보입니다.
현금 4억이면 큰 액수입니다. 투자처가 다양하고 수많은 기회비용이 있습니다. 큰 수익을 올릴 수 있는 금액이기도 하죠.
건축비 증가와 재건축 이슈, 조합설립 시 조합원들간의 이해관계 고려 등 난관이 많습니다. 저라면 현 시점에서 실거주가 아닌 투자 목적이면 매수를 권해드리기 보단 더 다양한 기회를 염두해 두는 것을 권합니다. 이상입니다.
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