서울 내 대단지 아파트 실거래가를 보던 중 돈암 한신한진 아파트가 입지에 비해 저렴하다고 판단했습니다. 한성대와 성신여대 도보 10분 이내 역세권에 4509세대임에도 불구하고 33평의 경우 싸게는 6억 후반대에 매수할 수도 있는 가격이었기 때문입니다. 성신여대, 한성대를 와보신 분이라면 아시겠지만 서울 업무 지구 접근성이 뛰어난 곳입니다. 그래서 임장을 했고 나름의 분석을 했습니다. 저평가 아파트가 맞을까요?
✅ 돈암 한신한진 아파트 분석
✔️ 개요
준공년도 : 1998.07
면적 : 81.7㎡ ~ 183.29㎡
규모 : 4509세대 / 31개동 / 총 21층
세대별 평수 및 방/욕실 갯수/세대수/복도식or계단식
- 81.7㎡/59.58㎡ : 방(2)/욕실(1)/684세대/복도식
- 92.46㎡/68.13㎡ : 방(3)/욕실(1)/507세대/복도식
- 109.64㎡/84.87㎡ : 방(3)/욕실(2)/986세대/계단식
- 143.86㎡/113.67㎡ : 방(4)/욕실(2)/480세대/ 계단식
- 164.28㎡/132.96㎡ : 방(4)/욕실(2)/1008세대/ 계단식
- 183.29㎡/152.25㎡ : 방(4)/욕실(2)/264세대/ 계단식
세대당 주차 대수 : 1.09대
✔️ 교통
아래 지도를 보면 성신여대역~한성대역 사이에 아파트가 위치해 있습니다. 역에서 가까운 동 기준으로 도보로 걸어본 결과 한성대, 성신여대역에서 약 5~6분이 걸렸습니다. 각 버스정류장까지는 약 7~8분 걸립니다. 두 역 바로 옆에 버스정류장이 위치해 있습니다.
성신여대, 한성대입구역은 서울 중심과 가까운 편입니다. 3대 업무지구인 광화문역 약 16~18분, 여의도역 29~31분, 강남역 37~40분이 소요됩니다. 버스 역시 약 5분 배차 간격으로 모든 업무지구로 갈 수 있는 뛰어난 입지입니다.
✔️ 인프라
성신여대 및 한성대입구역은 구도심으로 상권이 매우 발달한 지역입니다. 특히, 성신여대입구역은 4호선, 우이신설선 더블 역세권으로 성신여대 대학가 상권이 굉장히 활발합니다. 젊은 유동인구가 많고 영화관, 쇼핑몰, 맛집, 이쁜 카페, 병원 등의 편의시설이 매우 잘 갖추어져 있는 편입니다. 대학병원인 고대안암병원도 자차 및 대중교통 10분 이내 거리이죠. 또한, 길만 건너면 바로 성북천이 있어 산책하기 좋고 버스 및 지하철 1~2정거장 내에 혜화 대학로가 있어 다양한 문화생활을 할 수 있습니다.
✔️ 학군
학군은 강북쪽의 길음뉴타운, 중계은행사거리에 비하면 약한 편입니다. 그러나 아파트 자체로만 놓고보면, 초등학교는 우촌초등학교를 품고있고, 정덕초등학교, 돈암초등학교가 단지에 거의 붙어있습니다. 중고등학교의 경우엔 동구여중, 동구고등학교, 삼선중학교도 아파트에 붙어있죠. 해당 학교들의 학업성취도는 높지 않은 편입니다. 이렇다 할 학원가는 없는 편이고 단지 주변에 크고 작은 학원들이 있습니다. 그러나 길음역 학원가 접근성도 괜찮아 큰 문제는 없어보입니다.
✔️ 최근 실거래가
25평 실거래가
27평 실거래가
33평 실거래가
44평 실거래가
50평 실거래가
56평 실거래가
✅ 임장 후기
단지 내 임장 후기는 간략하게 말씀드리겠습니다. 성신여대입구역에서 단지로 가는 길은 나름 평지이나 바로 단지가 나오지는 않고 주택가를 지나쳐야 합니다. 한성대입구역에서 가는 길은 경사가 굉장히 가파릅니다. 서울내에서 손에 꼽을 정도의 경사입니다. 그러나 그만큼 전면동의 경우 조망권이 확실히 보장됩니다. 뷰가 굉장히 좋을 것이라 생각됩니다. 또한 단지 전체의 일조량도 괜찮아보였습니다.
단지가 크다보니 상가에는 편의점, 병원, 학원, 은행, 카페 등이 있습니다. 생활하기 편리해보였습니다. 반면 놀이터나 커뮤니티는 많이 부족해보였습니다. 주차대수는 세대당 1.09대인데 주차공간이 넉넉해보였고, 주차 걱정은 전혀 할 필요가 없어보입니다.
✅ 돈암 한신한진 저평가 여부 및 정리
부동산은 저평가를 받기가 쉽지 않은데 한신한진 역시 저평가가 아니라는 생각을 했습니다. 제 가격처럼 보였습니다. 한신한진이 입지에 비해 저렴한 이유는 다음과 같습니다.
✔️ 아파트의 단점
1. 돈암 한신한진의 꽤 높은 고도에 위치해 있다는 것이 가장 큰 단점이라 생각했습니다. 역까지 가까운 거리임에도 많은 사람들이 마을버스를 타고다닙니다.(단지 내에 마을버스 정류장이 있습니다)
2. 높은 용적률로 재건축은 사실상 불가능해보입니다. 단지 규모가 커서 리모델링도 쉽지 않아보입니다.
3. 27평 이하의 평수는 복도식입니다.
4. 연식이 오래되어 배관 등의 시설 노후 단점이 있어보입니다.
5. 커뮤니티가 부족합니다. 단지의 대부분이 도로입니다.
✔️ 정리
그럼에도 서울 중심과 가까운 입지에 인프라가 잘 형성되어 있어 생활하는데에 부족함이 없어보입니다. 개인적으로 27평 이하는 화장실이 1개에 복도식이기 때문에 33평 이상의 평수를 저렴하게 매수할 수 있다면 괜찮아보입니다. 특히 시내 전체를 볼 수 있는 조망권을 갖고 있고 역과 가까운 전면동이라면 더할 나위 없겠죠. 이상입니다.
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